Zwei Vertragswelten, ein Bauwerk: §§ 650a, 650i, 650m BGB

Gegenüberstellung BGB-Bauvertrag vs. Verbraucherbauvertrag

Der BGB-Bauvertrag (§ 650a BGB) ist der allgemeine Werkvertrag ueber ein Bauwerk; der Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) ist seine Sonderform mit Verbraucher als Besteller. Beim Verbraucherbauvertrag gilt § 650m BGB (90 %-Deckel, 5 % Fertigstellungssicherheit, 20 %-Cap fuer Sicherheitsklauseln), beim Bautraegervertrag stattdessen § 3 MaBV (Besondere Sicherungspflichten fuer Bautraeger). Abgenommen wird in beiden Welten nach § 640 BGB; die Abnahme sollte bei Wohnungseigentum nach Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden.

Keine Rechtsberatung. Im Zweifel Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Zur Vergleichstabelle Sechs Achsen im Detail

Vergleich auf einen Blick

Die folgende Gegenüberstellungs-Tabelle fasst die zwei Vertragswelten auf sechs Achsen zusammen: Vertragstyp und Norm, wer abnimmt, was abgenommen wird (Gesamtwerk vs. Sondereigentum plus Gemeinschaftseigentum), wann abgenommen wird, welches Zahlungsregime greift (§ 650m BGB vs. § 3 MaBV) und welches Werkzeug von AbnahmePilot für welche Welt zuständig ist.

Achse	BGB-Bauvertrag (§ 650a BGB)	Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB)
a) Vertragstyp und Norm	Werkvertrag ueber die Errichtung, Aenderung oder Beseitigung eines Bauwerks (§ 650a BGB). Besteller ist regelmaessig ein Unternehmer, Bautraeger oder sonstiger gewerblicher Auftraggeber; der Werkvertrag folgt den §§ 631 ff. BGB mit den Sondervorschriften der §§ 650a ff. BGB.	Sonderform des BGB-Bauvertrags, bei der der Besteller Verbraucher ist (§ 650i BGB). Es gelten zusaetzlich die Verbraucherschutzpflichten der §§ 650i ff. BGB (Baubeschreibung, Widerrufsrecht, Kuendigungsrecht bei Verguetungsueberschreitung).
b) Wer nimmt ab	Abnahme durch den Besteller als Auftraggeber (§ 640 BGB). Bei Bautraegervertraegen ist das der Erwerber als Kaeufer des Bautraegerobjekts; bei Generalunternehmer-/Nachunternehmerverhaeltnissen der jeweilige Besteller im Werkvertrag. Eine Vertretung (Architekt, Projektsteuerer) ist moeglich, muss aber klar geregelt sein.	Abnahme durch den Verbraucher als Besteller (§ 640 BGB). Wegen der Verbrauchereigenschaft muss der Unternehmer den Verbraucher bei der fiktiven Abnahme nach § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB in Textform auf die Rechtsfolgen hinweisen - ohne diesen Hinweis tritt die Fiktion nicht ein.
c) Was wird abgenommen	Abgenommen wird das vertraglich geschuldete Gesamtwerk (§ 640 BGB). Bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus als Gesamtwerk; bei getrennten Gewerken jede Teilleistung mit eigener Abnahme. Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum spielt nur dann eine Rolle, wenn der Vertrag das ausdruecklich aufteilt (z. B. Wohnungseigentum in einem Bautraegerprojekt).	Auch beim Verbraucherbauvertrag wird das vertraglich geschuldete Werk als Ganzes abgenommen (§ 640 BGB). Wird Wohnungseigentum errichtet, ist die Abnahme sinnvoll nach Sondereigentum (die konkrete Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Haustechnik) aufzuteilen und getrennt zu dokumentieren - beide Welten muessen am Ende fertig und abgenommen sein.
d) Wann wird abgenommen	Abnahme nach Fertigstellung des vertraglich geschuldeten Werks und nach Ablauf einer dem Besteller gesetzten angemessenen Pruefungsfrist (§ 640 Abs. 1 BGB). Eine fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB tritt ein, wenn der Besteller die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.	Wie im BGB-Bauvertrag: Abnahme nach Fertigstellung (§ 640 BGB). Zusaetzlich gilt der Verbraucherschutz: Der Unternehmer muss den Verbraucher zusammen mit dem Abnahmeverlangen in Textform auf die Folgen einer nicht oder ohne Mangelangabe verweigerten Abnahme hinweisen (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Fehlt der Hinweis, tritt die Fiktion nicht ein.
e) Zahlungsregime	Bei Bautraegervertraegen (§ 650u BGB, Erwerber ist haeufig Verbraucher) gilt die Makler- und Bautraegerverordnung (MaBV): § 3 MaBV (Besondere Sicherungspflichten fuer Bautraeger) benennt in Abs. 1 vier Sicherungs-Voraussetzungen (notariell bestaetigter Vertrag ohne Ruecktrittsrechte, Vormerkung im Grundbuch, Freistellung von nicht uebernommenen Grundpfandrechten, Baugenehmigung) und erlaubt in Abs. 2 bis zu sieben Teilbetraege nach Baufortschritt mit gesetzlichen Vomhundertsaetzen; Abs. 3 regelt Nutzungsverhaeltnisse. Den 90 %-Deckel des § 650m Abs. 1 BGB schliesst § 650u Abs. 2 BGB aus; die Sicherheitsregeln des § 650m Abs. 2 bis 4 BGB bleiben fuer Verbraucher anwendbar.	Fuer Verbraucherbauvertraege gilt § 650m BGB: Abschlagszahlungen duerfen zusammen 90 % der Gesamtvergueutung (inkl. § 650c-Nachtraege) nicht ueberschreiten, bei erster Abschlagszahlung ist eine Fertigstellungssicherheit von 5 % zu leisten, weitere 5 % bei Verguetungsanpassungen ueber 10 %, und vertragliche Sicherheitsklauseln sind auf die naechste Abschlagszahlung bzw. 20 % der Vergueutung begrenzt (§ 650m Abs. 4 BGB). Die MaBV-Ratenlogik wird durch § 650m BGB verdraengt.
f) Welches Tool dieser Site ist zustaendig	Bautraegervertrag (Besteller = Erwerber, gewerblicher Bautraeger als Verkaeufer): Abnahmeprotokoll-Generator fuer die Abnahmedokumentation, Maengelrüge-Generator fuer die Mangelruege nach Abnahme, Verjaehrungsrechner fuer § 634a BGB-Fristen. Der Zahlungsplan-Generator ist hier nicht der richtige Anlaufpunkt, weil das Sicherungs-/Raten-Regime des § 3 MaBV nicht ueber § 650m BGB abgebildet wird.	Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) als Bauherr mit Verbrauchereigenschaft: Zahlungsplan-Generator fuer § 650m BGB-konforme Abschlags- und Sicherheitsplanung (90 %-Deckel, 5 % Fertigstellungssicherheit), zusaetzlich Abnahmeprotokoll-Generator und Maengelrüge-Generator. Bei Streit um die fiktive Abnahme hilft der Ratgeber "Bauabnahme verweigern" als Vorlage.

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Sechs Achsen im Detail

a) Vertragstyp und Norm

Welche Vorschrift den Vertrag traegt und wer auf welcher Seite typischerweise steht.

BGB-Bauvertrag (§ 650a BGB)

Werkvertrag ueber die Errichtung, Aenderung oder Beseitigung eines Bauwerks (§ 650a BGB). Besteller ist regelmaessig ein Unternehmer, Bautraeger oder sonstiger gewerblicher Auftraggeber; der Werkvertrag folgt den §§ 631 ff. BGB mit den Sondervorschriften der §§ 650a ff. BGB.