Werkvertrag vs. Bauträgervertrag
Vertragswelten-Gegenueberstellung entlang sechs Achsen
Werkvertrag und Bauträgervertrag sind zwei vertragliche Welten mit unterschiedlichen Normen und Pflichten. Der Werkvertrag (§ 631 BGB) verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines Werks; Abnahme nach § 640 BGB, Gefahruebergang mit Abnahme, Zahlungsplan nach § 650m BGB. Der Bauträgervertrag (§ 650u BGB) verpflichtet zur Verschaffung von Sondereigentum plus Gemeinschaftseigentum. Zahlungsregime ist § 3 MaBV statt § 650m Abs. 1 BGB. Die Site-Tools verteilen sich entsprechend.
Quellenverifikation: gesetze-im-internet.de (HTTP 200 am 2026-07-17 bzw. 2026-08-31 fuer § 650i / § 650u / § 3 MaBV).
Die zwei Vertragswelten entlang sechs Achsen
Werkvertrag und Bauträgervertrag sind nicht dasselbe. Die Tabelle ordnet jede Achse der einschlaegigen Norm zu und macht die Pflicht-Unterschiede in Vertragstyp, Abnahme, Werkbegriff, Zeitpunkt, Zahlungsregime und Site-Tool-Zuordnung sichtbar.
| Achse | Werkvertrag (Eigenbau) | Bauträgervertrag (Kauf) |
|---|---|---|
| (a) Vertragstyp und Norm | Werkvertrag / BGB-Bauvertrag — §§ 631, 650a BGB | Bauträgervertrag / Verbraucherbauvertrag — §§ 650i, 650u BGB |
| (b) Wer nimmt ab | Der Besteller (Bauherr) — Abnahme nach § 640 BGB | Der Erwerber (Kaeufer einer Eigentumswohnung) gegenueber dem Bauträger — Abnahme nach § 640 BGB i.V.m. Bauträgervertrag |
| (c) Was wird abgenommen | Das Gesamtwerk (ein Bauwerk auf einem Grundstueck des Bauherrn) | Sondereigentum (Wohnung) zusammen mit dem Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage (WEG, § 1 WEG) |
| (d) Wann | Nach Fertigstellung des Werks; bei wesentlichen Maengeln darf die Abnahme verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). | Nach Bezugsfertigstellung des Sondereigentums; das Gemeinschaftseigentum wird in der Regel im Abnahmetermin mit allen Erwerbern gemeinsam abgenommen. |
| (e) Zahlungsregime | § 650m BGB (Zahlungsplan nach Baufortschritt, Abs. 1: 90%-Deckel; Abs. 2 S. 1 Nr. 1-3 / S. 2 / S. 3; Abs. 4 ODER-Klausel) | § 3 MaBV (Besondere Sicherungspflichten fuer Bautraeger: Abs. 1 vier Sicherungs-Voraussetzungen vor Inanspruchnahme von Vermoegenswerten; Abs. 2 bis zu sieben Raten nach Baufortschritt mit gesetzlichen Vomhundertsaetzen; Abs. 3 Sonderregel fuer Nutzungsverhaeltnisse) |
| (f) Passendes Tool dieser Site | Zahlungsplan-Rechner (§ 650m BGB) und Abnahmeprotokoll-Generator | Maengelrüge-Generator und Verjaehrungsrechner (Bauträgervertrag faellt NICHT unter den Zahlungsplan-Rechner — siehe dessen FAQ) |
Pflicht-Normzitate mit Wortlaut-Quelle
- § 631 BGB — Werkvertrag
- § 640 BGB — Abnahme des Werks
- § 650m BGB — Zahlungsplan
- § 650i BGB — Verbraucherbauvertrag
- § 650u BGB — Bauträgervertrag
- § 3 MaBV — Besondere Sicherungspflichten fuer Bautraeger
Welches Site-Tool fuer welche Vertragswelt?
Die Site-Tools sind auf eine Vertragswelt zugeschnitten. Werkvertrag-Bauherren nutzen den Zahlungsplan-Rechner (§ 650m BGB), § 640 BGB (Abnahme) und den Verjaehrungsrechner. Bauträger-Erwerber stuetzen sich auf Mängelrüge-Generator und Verjährungsrechner — die Pflicht-Vorgaenger-Seite Sonderwunsch-Haftungsfalle erklaert die angrenzende Direktbeauftragungs-Falle.
| Tool-Achse | Werkvertrag (Eigenbau) | Bauträgervertrag (Kauf) |
|---|---|---|
| Zahlungsplan (§ 650m BGB) | Zahlungsplan-Rechner anwendbar — der Vertrag folgt dem Werkvertragsrecht, daher § 650m BGB mit 90%-Deckel und Abs. 4 ODER-Klausel. | Zahlungsplan-Rechner NICHT anwendbar — Bauträgervertrag folgt § 3 MaBV (Besondere Sicherungspflichten fuer Bautraeger), das nicht ueber § 650m BGB abgebildet wird. |
| Abnahmeprotokoll (§ 640 BGB) | Abnahmeprotokoll-Generator und Verjaehrungsrechner anwendbar — § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB (5 Jahre bei Bauwerken). | Abnahmeprotokoll-Generator und Verjaehrungsrechner anwendbar — gleiche Frist, weil § 634a BGB auch fuer Bauträgervertraege gilt. |
| Maengelruege (§ 634 BGB) | Maengelrüge-Generator anwendbar — Symptomrüge reicht, Ursache muss der Besteller nicht kennen. | Maengelrüge-Generator anwendbar — gleiche Werkvertrags-Rechte gegenueber dem Bauträger; Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum getrennt ruegen. |
Die drei zentralen Vertragstypen im Lexikon
Die zwei Vertragswelten sind im Lexikon der Site verankert. Jeder Vertragstyp hat einen eigenen Eintrag mit Definition, Rechtsgrundlage und Querverweisen.
-
Werkvertrag
Vertrag, durch den der Unternehmer die Herstellung eines Werks schuldet und der Besteller die Verguetzung (§ 631 BGB). Fuer Bauvorhaben gelten Sonderregeln des BGB-Bauvertrags und der VOB/B.
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Verbraucherbauvertrag
BGB-Bauvertrag, bei dem der Besteller Verbraucher ist (§ 650i BGB). Verbraucherschutzpflichten (Baubeschreibung, Kuendigungsrecht) und verlaengerte Gewaehrleistungsfrist auf fünf Jahre.
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BGB-Bauvertrag
Werkvertrag ueber die Errichtung, Aenderung oder Beseitigung eines Bauwerks (§ 650a BGB). Allgemeine Werkvertragsregeln plus Bauvertragssondervorschriften, ergaenzt durch die VOB/B bei oeffentlichen und gewerblichen Bauauftraegen.
Haeufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Antworten rund um die zwei Vertragswelten — Werkvertrag vs. Bauträgervertrag.
Was unterscheidet den Werkvertrag vom Bauträgervertrag?
Der Werkvertrag (§ 631 BGB) verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines Werks. Beim Bauträgervertrag (§ 650u BGB) schuldet der Bauträger die Verschaffung von Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Wohnanlage). Beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) kommen Verbraucherschutzpflichten hinzu.
Wer nimmt im Bauträgervertrag ab?
Der Erwerber (Kaeufer) nimmt gegenueber dem Bauträger ab, sowohl fuer das Sondereigentum als auch fuer das Gemeinschaftseigentum (§ 640 BGB). Bei der Wohnanlage wird das Gemeinschaftseigentum in der Regel gemeinsam mit allen Erwerbern im Abnahmetermin abgenommen.
Welches Zahlungsregime gilt beim Bautraegervertrag?
Beim Bautraegervertrag (Besteller erwirbt Eigentum oder Erbbaurecht) gilt fuer die Raten § 3 MaBV. § 3 Abs. 1 MaBV benennt vier Sicherungs-Voraussetzungen, bevor der Bautraeger Vermoegenswerte entgegennehmen darf (notariell bestaetigter Vertrag ohne Ruecktrittsrechte, Vormerkung im Grundbuch, Freistellung von nicht uebernommenen Grundpfandrechten, Baugenehmigung). § 3 Abs. 2 MaBV erlaubt bis zu sieben Teilbetraege nach Baufortschritt mit gesetzlichen Vomhundertsaetzen; § 3 Abs. 3 MaBV regelt Nutzungsverhaeltnisse mit 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluss. Den 90%-Deckel des § 650m Abs. 1 BGB schliesst § 650u Abs. 2 BGB beim Bautraegervertrag aus; § 650m Abs. 2 bis 4 BGB (Sicherheiten) gilt fuer Verbraucher weiter.
Welches Tool dieser Site gilt fuer welche Vertragswelt?
Werkvertrag-Bauherren nutzen den Zahlungsplan-Rechner (§ 650m BGB) und den Abnahmeprotokoll-Generator. Bauträger-Erwerber nutzen den Maengelrüge-Generator und den Verjaehrungsrechner — der Zahlungsplan-Rechner ist fuer Bauträgervertraege nicht anwendbar (siehe dessen FAQ).
Wann geht die Gefahr im Bauträgervertrag ueber?
Die Gefahr geht auch im Bauträgervertrag mit der Abnahme nach § 640 BGB auf den Erwerber ueber. Mit der Abnahme wechselt die Beweislast: Der Erwerber muss dann beweisen, dass ein Mangel schon bei Abnahme vorlag. ArgListig verschwiegene Maengel bleiben auch nach der Abnahme in der Haftung des Bauträgers.
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