Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgerkauf

Warum das Gemeinschaftseigentum eine eigene Abnahme braucht

Beim Bauträgerkauf einer Wohnung erwerben Sie Sondereigentum (Ihre Wohnung) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Technik). Beide werden abgenommen, aber oft zu verschiedenen Zeitpunkten und von verschiedenen Personen. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche und die Beweislast kehrt sich um (§ 634a BGB, Beweislastumkehr).

Welche Klauseln der BGH für unwirksam hält

• Abnahme durch den Bauträger als Erstverwalter oder eine mit ihm verbundene Gesellschaft: unwirksam, weil der Verwender sich selbst die Abnahme bescheinigt (BGH, 12.09.2013, VII ZR 308/12; 30.06.2016, VII ZR 188/13).
• Bindung von Nachzügler-Erwerbern an eine frühere Abnahme der Gemeinschaft: unwirksam, weil sie vom gesetzlichen Leitbild des § 640 Abs. 1 BGB abweicht (BGH, 12.05.2016, VII ZR 171/15).
• Abnahme durch drei Vertreter der Erwerber, ohne dass der einzelne Erwerber selbst prüfen und abnehmen darf: unwirksam (BGH, 26.03.2026, VII ZR 68/24, nach Veröffentlichung einer Kanzlei; Volltext hier nicht geprüft).

Gemeinsamer Kern: Der Erwerber darf sein Abnahmerecht nach § 640 BGB nicht durch Formularklauseln verlieren.

Was das für Ihre Mängelrechte bedeutet

Ist die Abnahmeklausel unwirksam und eine wirksame Abnahme nie erfolgt, läuft die fünfjährige Verjährung nach den veröffentlichten Entscheidungen nicht von selbst an. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zudem Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen und geltend machen. Eine Grenze setzt der BGH: Nach der Besprechung der Entscheidung von 2026 ist die Durchsetzbarkeit auf höchstens 30 Jahre begrenzt. Ob und wann Ihre Frist läuft, hängt vom Wortlaut Ihres Vertrags und vom tatsächlichen Ablauf ab und gehört in anwaltliche Hand.

So prüfen Sie Ihre Klausel

1. Bauträgervertrag und Teilungserklärung heraussuchen und die Abnahmeregelung für das Gemeinschaftseigentum lesen.
2. Klären, wer abgenommen hat: Bauträger, Erstverwalter, Sachverständiger, Vertreter oder Sie selbst.
3. Prüfen, ob Ihr eigenes Abnahmerecht gewahrt blieb und ob Sie als Nachzügler an eine frühere Abnahme gebunden werden sollten.
4. Mängel am Gemeinschaftseigentum dokumentieren und über die Eigentümergemeinschaft oder anwaltlich rügen (Mängelrüge-Generator).
5. Fristen konservativ berechnen: Verjährungsrechner.

Häufige Fragen

Darf der Bauträger das Gemeinschaftseigentum selbst abnehmen lassen?

Nicht durch Formularklauseln, die ihn als Erstverwalter oder eine verbundene Gesellschaft einsetzen. Der BGH hat solche Klauseln für unwirksam erklärt.

Beginnt die Verjährung ohne wirksame Abnahme?

Nach den veröffentlichten Entscheidungen beginnt sie mit der Abnahme. Prüfen Sie Ihren Fall anwaltlich, bevor Sie sich auf Verjährung oder ihr Fehlen verlassen.

Quellen: BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12; BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13; BGH, Urteil vom 12.05.2016, VII ZR 171/15; BGH, Urteil vom 26.03.2026, VII ZR 68/24 (Besprechung Fritz & Partner, Regensburg); §§ 307, 634a, 640 BGB. Volltexte der BGH-Entscheidungen wurden nicht ausgewertet, Aussagen beruhen auf Leitsätzen und Fachbeiträgen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.