Schallschutz im Neubau: Wann ist es ein Mangel?

Was die DIN 4109 regelt und was nicht

Die DIN 4109 legt Mindestanforderungen an den Schallschutz zwischen Wohnungen und gegenüber Außenlärm fest. Sie soll unzumutbare Belästigungen verhindern, nicht angenehmen Wohnkomfort garantieren. Wer nur auf „DIN 4109 eingehalten“ verweist, sagt deshalb wenig darüber, ob der Schallschutz für Ihre Wohnung ausreicht. Weitergehende Anforderungen enthalten etwa die VDI-Richtlinie 4100 und die DEGA-Empfehlung 103, die Schallschutzstufen beschreiben.

Welcher Schallschutz ist vertraglich geschuldet?

Der BGH hat im Urteil vom 14.06.2007 (VII ZR 45/06, Doppelhaus) entschieden: Welcher Schallschutz geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Die Mindestwerte der DIN 4109 sind in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard. Je hochwertiger das Objekt beworben wurde („exklusiv“, „hochwertige Qualität“), desto eher ist ein erhöhter Schallschutz geschuldet. Maßgeblich sind Baubeschreibung, Prospekt und die Erwartungen, die der Vertrag beim Erwerber weckt (Sachmangel nach § 633 BGB).

Davon zu trennen ist ein anderer Fall: Ändert ein Wohnungseigentümer später den Bodenbelag (z. B. Teppich zu Fliesen), muss er nach BGH, Urteil vom 26.06.2020 (V ZR 173/19), den Schallschutz einhalten, der nach der DIN 4109 zur Errichtungszeit des Gebäudes galt. Dort geht es um das Verhältnis der Nachbarn, nicht um den Mangel des Bauträgers.

So gehen Sie vor

1. Baubeschreibung, Kaufvertrag und Prospekt auf Aussagen zum Schallschutz prüfen (Schallschutzstufe, VDI 4100, Beiblatt, Werbeversprechen).
2. Vor der Abnahme eine bauakustische Messung (Luft- und Trittschall, Messverfahren der Normenreihe DIN EN ISO 16283) in Auftrag geben, vor allem bei Wohnungstrennwänden und -decken.
3. Das Ergebnis im Abnahmeprotokoll festhalten und die Rechte ausdrücklich vorbehalten (Vorbehalt richtig erklären).
4. Den Mangel schriftlich rügen und Nacherfüllung mit Frist verlangen (Mängelrüge-Generator).
5. Bleibt der Unternehmer untätig, kommen Selbstvornahme, Minderung oder Schadensersatz in Betracht; die Höhe einer Minderung rechnet der Minderungsrechner vor. Fristen: Verjährungsrechner.

Häufige Fragen

Reicht die DIN 4109 als Schallschutz im Neubau?

Nicht immer. Sie ist ein Mindestschutz; geschuldet ist, was der Vertrag verspricht. Bei hochwertigen Objekten kann ein erhöhter Schallschutz geschuldet sein.

Wer misst den Schallschutz?

Bauakustische Messungen führen spezialisierte Prüfstellen oder Sachverständige durch, nach den Verfahren der Normenreihe DIN EN ISO 16283.

Quellen: BGH, Urteil vom 14.06.2007, VII ZR 45/06 (Schallschutz Doppelhaus); BGH, Urteil vom 26.06.2020, V ZR 173/19 (Bodenbelag, Pressemitteilung des BGH 2020/082); DIN 4109, VDI 4100, DEGA-Empfehlung 103; § 633 BGB. Die BGH-Volltexte waren nicht abrufbar; die Aussagen stützen sich auf die Pressemitteilung und Fachveröffentlichungen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.