Wohnflächenabweichung: Ab wann ist es ein Mangel?
Die Wohnung ist beim Aufmaß kleiner als im Vertrag? Hier steht, ab welcher Abweichung Sie mindern können, welche Messmethode gilt und wie die Minderung gerechnet wird.
Kurz & direkt:
Ist eine Wohnung kleiner als vertraglich vereinbart, liegt ein Sachmangel vor, wenn die Fläche als Beschaffenheit vereinbart war. Die starre Grenze von mehr als 10 % Abweichung stammt aus dem Mietrecht (BGH, 24.03.2004). Bei Kauf und Bauträgervertrag kann auch eine geringere Abweichung ein Mangel sein. Der Preis wird dann im Verhältnis der fehlenden Fläche gemindert.
Die 10-%-Grenze: woher sie kommt
Der Bundesgerichtshof hat für die Wohnraummiete entschieden: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der im Vertrag genannten, ist das ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt (Urteile vom 24.03.2004, VIII ZR 133/03 und VIII ZR 295/03). Die Minderung richtet sich dabei nach dem vollen Prozentsatz der Abweichung, nicht nur nach dem Teil über 10 %. Ein „circa" vor der Flächenangabe ändert daran nichts.
Wer eine Wohnung kauft oder vom Bauträger erwirbt, kann sich nicht pauschal auf diese Zahl verlassen. Hier kommt es darauf an, welche Fläche vertraglich als Beschaffenheit vereinbart wurde (§ 434 BGB, beim Werkvertrag § 633 BGB). Ist sie vereinbart, kann auch eine geringere Abweichung ein Mangel sein. Fehlen Flächenangaben im notariellen Vertrag, können nach der Rechtsprechung zum Bauträgervertrag unter Umständen die dem Bauträger bekannten Vorstellungen des Erwerbers maßgeblich sein (BGH, VII ZR 181/02). Im Einzelfall entscheidet der Vertragswortlaut.
WoFlV oder DIN 277?
Zwei Methoden führen zu verschiedenen Zahlen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) rechnet Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte an, Flächen unter Dachschrägen bei 1 bis 2 m Raumhöhe zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Die DIN 277 misst Netto-Raumflächen und liefert meist größere Werte. Prüfen Sie zuerst, welche Methode der Vertrag nennt. Ohne Angabe wird im Zweifel die WoFlV herangezogen. Wer ein Aufmaß erstellen lässt, sollte daher die vereinbarte Methode ausdrücklich beauftragen.
Minderung berechnen
Der Preis wird im Verhältnis herabgesetzt, in dem die tatsächliche Fläche hinter der vereinbarten zurückbleibt (§ 441 Abs. 3 BGB beim Kauf, § 638 Abs. 3 BGB beim Werkvertrag).
Beispiel
Vereinbart: 100 m², gemessen: 88 m², Kaufpreis 400.000 €. Fehlfläche 12 m² = 12 %. Anteilige Minderung: 400.000 € × 12 ÷ 100 = 48.000 €. Weicht der Verkehrswert stärker oder schwächer ab als die Fläche, kann die Minderung im Einzelfall davon abweichen.
So gehen Sie vor
- Vertrag, Baubeschreibung und Exposé auf Flächenangabe und Messmethode prüfen.
- Aufmaß nach der vereinbarten Methode erstellen lassen (Sachverständiger oder Vermesser).
- Abweichung berechnen und die Mängelrüge schriftlich mit Frist an den Verkäufer bzw. Bauträger richten.
- Minderung erklären oder Nacherfüllung verlangen, Verjährungsfristen im Blick behalten.
Die Rüge formulieren Sie mit dem Mängelrüge-Generator; Fristen berechnet der Verjährungsrechner.
Quellen: BGH, Urteile vom 24.03.2004, VIII ZR 133/03 und VIII ZR 295/03 (Mietrecht); BGH, VII ZR 181/02 (Bauträger); §§ 434, 441, 633, 638 BGB; WoFlV § 4. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
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