Gewährleistung nach der Bauabnahme

1. Wie lange läuft die Gewährleistung?

Beim Werkvertrag über ein Bauwerk verjähren Mängelansprüche nach fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB). Für andere Werke gilt meist eine Frist von zwei Jahren. Wurde die VOB/B vereinbart, beträgt die Frist für Bauwerke in der Regel vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Wann Ihre Frist endet, zeigt der Verjährungsrechner; kurz vor Ablauf hilft der 5-Jahres-Check. Die Abnahme selbst regelt § 640 BGB, die Verjährung § 634a BGB.

2. Welche Rechte haben Sie bei Mängeln?

• Nacherfüllung: Der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder neu herstellen.
• Selbstvornahme: Nach erfolgloser Frist dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und Kostenersatz bzw. Vorschuss verlangen (§ 637 BGB).
• Minderung oder Rücktritt: Den Preis mindern (Berechnung im Minderungsrechner) oder vom Vertrag zurücktreten.
• Schadensersatz: Zusätzlich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Die Rechte im Überblick: § 634 BGB. Vorher steht fast immer die schriftliche Rüge mit Frist. Wie Sie sie formulieren: Mängelrüge-Generator und Symptomrüge.

3. Wer muss den Mangel beweisen?

Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme kehrt sich das um: Sie müssen den Mangel und dessen Vorliegen beweisen. Das ist einer der Gründe, bekannte Mängel schon im Abnahmeprotokoll festzuhalten und sich Rechte vorzubehalten (Beweislast erklärt, Vorbehalt im Protokoll). Zeigen sich Mängel erst später, lesen Sie versteckte Mängel.

4. Verjährung stoppen und Ansprüche sichern

Die Verjährung läuft ab Abnahme weiter, bis sie gehemmt wird, zum Beispiel durch ein selbstständiges Beweisverfahren (§ 204 BGB) oder durch Verhandlungen über den Mangel (§ 203 BGB). Wie das Verfahren funktioniert, steht im Ratgeber selbstständiges Beweisverfahren. Beim Einbehalt der Restzahlung hilft der Einbehalt-Rechner.

Ihre Checkliste nach der Abnahme

1. Abnahmedatum notieren und das Protokoll samt Vorbehalten sicher ablegen.
2. Das Verjährungsende berechnen und im Kalender eintragen, mit Erinnerung mehrere Monate davor.
3. Neue Mängel sofort schriftlich rügen, mit Fotos, Ort und Datum.
4. Nach erfolgloser Frist die passende Rechtsfolge wählen: Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
5. Bei streitigen Mängeln rechtzeitig ein Beweisverfahren oder anwaltliche Hilfe prüfen.

Quellen: §§ 203, 204, 634, 634a, 637, 640 BGB (gesetze-im-internet.de); § 13 Abs. 4 VOB/B. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.