Bauverzug: Ihre Ansprüche bei verspäteter Fertigstellung

Wann liegt Verzug vor?

Verzug setzt voraus, dass die Leistung fällig ist, Sie den Unternehmer gemahnt haben und er nicht leistet (§ 286 Abs. 1 BGB). Die Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa „Fertigstellung bis 30.06.“ im Vertrag. Steht nur „binnen 14 Monaten ab Baubeginn“ im Vertrag, prüfen Sie, ob sich der Termin nach dem Kalender berechnen lässt. Bei Verbraucherbauverträgen muss die Baubeschreibung verbindlich angeben, wann das Gebäude fertig sein soll bzw. wie lange die Bauzeit dauert (Art. 249 § 2 EGBGB).

Welche Ansprüche haben Sie?

• Ersatz des Verzugsschadens (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB): typisch Mietmehrkosten für die Zeit des Verzugs, doppelte Belastung durch Miete und Finanzierung, zusätzliche Lagerkosten. Sie müssen die Schäden belegen.
• Vertragsstrafe, wenn sie vereinbart ist (§§ 339 ff. BGB). Wer ein Werk abnimmt, verliert die Strafe, wenn er sie sich nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 341 Abs. 3 BGB), siehe Vertragsstrafe und Vorbehalt.
• Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB), wenn Ihnen das Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist; danach lässt sich ein anderer Unternehmer beauftragen und der Bautenstand gemeinsam feststellen.

Die Höhe einer Vertragsstrafe und ihre Wirksamkeit hängen vom Vertrag ab, insbesondere bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Lassen Sie die Klausel prüfen.

Frist setzen: Muster

Versenden Sie das Schreiben nachweisbar (Einwurf-Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung) und bewahren Sie den Beleg auf. Die Frist muss angemessen sein; welche Dauer angemessen ist, hängt vom Restumfang ab.

So sichern Sie Ihre Ansprüche

1. Vertragliche Fertigstellungstermine und etwaige Bauzeitverlängerungen (Schlechtwetter, Änderungswünsche) dokumentieren.
2. Baufortschritt mit Fotos und Datum festhalten.
3. Alle Mehrkosten belegen (Mietvertrag, Zinsbescheide, Rechnungen).
4. Frist setzen und die Vertragsstrafe bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten.
5. Eine Minderung wegen verbleibender Mängel mit dem Minderungsrechner abschätzen.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Mahnung bei Bauverzug?

Nicht, wenn der Fertigstellungstermin kalendermäßig bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sonst ist eine Mahnung nach Fälligkeit nötig.

Verliere ich die Vertragsstrafe, wenn ich abnehme?

Ja, wenn Sie sie sich bei der Abnahme nicht vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB).

Quellen: §§ 280, 286, 339 bis 341, 648a BGB, Art. 249 § 2 EGBGB (gesetze-im-internet.de). Zur Höhe von Nutzungsausfall und Vertragsstrafen wurde keine Rechtsprechung ausgewertet; das Muster ist ein Vorschlag. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.